Етажната собственост в България е тема, която засяга много граждани, особено тези, живеещи в многожилищни сгради и в частност домоуправителите. Законодателната рамка, регулираща етажната собственост, е важен аспект от ежедневието на съжителстващите в такива сгради. Настоящата статия има за цел да даде практически насоки и яснота във връзка с правата и законовите възможности за събиране на задължения от собственици, ползватели и обитатели.
Основни положения
- Основният закон е Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
- При неплащане на задълженията домоуправителят може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК и да образува изпълнително дело.
Стъпки за действие при неплащане от съсед
Предварителна подготовка
- Изготвяне на отчет за приходи и разходи.
- Проверка за наличие на протокол от ревизия на касата.
- Преглед на правилника за вътрешния ред на етажната собственост.
- Преглед на стари решения на общото събрание (ОС) относно отсрочване или опрощаване на задължения.
- Установяване статута на длъжника (собственик, ползвател или обитател).
- Уверете се, че размерът на задълженията е изчислен правилно.
- Проверете дали има изтекла погасителна давност за част от задълженията.
- Потърсете предварително оферти за адвокатска помощ (за евентуална подкрепа в процеса).
Свикване на общото събрание на собствениците
- Общото събрание се свиква от домоуправителя, УС или от собственици с минимум 20% от идеалните части.
- Поканата се поставя най-малко 7 дни преди датата на събранието на видно място в сградата.
- Дневният ред трябва да съдържа точни въпроси, включително:
- Доклад за задълженията (размер, произход, длъжник).
- Определяне на срок за доброволно плащане.
- Решение за съдебно събиране при неизпълнение.
- Одобряване на разходи за съдебни и адвокатски такси.
- Решение за избор на адвокат и откриване на банкова сметка (ако е необходимо).
Провеждане на общото събрание
- Изисква се кворум от минимум 51% от идеалните части; при липса – събранието се провежда след един час с минимум 26%, или на следващия работен ден без ограничение за идеални части.
- Гласуването става според идеалните части от общите части на сградата.
- Решенията се записват в протокол, който се изготвя до 7 дни и се поставя на видно място.
Изпълнение на решенията на общото събрание
- Решенията се изпълняват в сроковете, посочени в тях, или 14 дни след поставянето на протокола.
- Връчете на длъжника Покана за доброволно изпълнение съгласно чл. 38 ЗУЕС.
- Ако длъжникът не плати доброволно, преминете към подаване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (чл. 410 ГПК).
Заявление за издаване на заповед за изпълнение (чл. 410 ГПК)
- Заявлението трябва да съдържа точна индивидуализация на длъжника (име и ЕГН).
- Трябва ясно да е посочено основанието и размерът на задължението.
- Прилага се препис от решението на ОС, на което се основава задължението.
- Съдът не проверява доказателства – само дали вземането е спорно.
- В случай, че длъжникът възрази, следва исково производство.
Какви задължения плащат собствениците, ползвателите и обитателите?
- Собствениците са длъжни да плащат:
- разходи за ремонт, реконструкция, преустройство, основно обновяване и вноски във фонд "Ремонт и обновяване";
- разходи за управление и поддържане на общите части (електричество, вода, асансьор, почистване и др.).
- Ползвателите и обитателите плащат:
- разходи за управление и поддръжка на общите части, но без разходите за ремонт и реконструкция, освен ако няма друга уговорка със собственика.
Особености на събранията
- Собственик може да упълномощи член на домакинството си или друг собственик устно или писмено (без нотариална заверка), или трето лице с нотариално заверено пълномощно.
- Събранието може да се провежда и онлайн с видеоконференция.
- Решенията за опрощаване или отсрочване изискват мнозинство от минимум 75%.
Съвети за добра практика
- Водете изрядна документация (протоколи, покани, книжа).
- Спазвайте точно процедурите по ЗУЕС за свикване и провеждане на събранията, за да избегнете обжалвания.
- Консултирайте се с адвокат, особено при възражение от страна на длъжника.
Законодателството за етажната собственост в България е насочено към осигуряване на добросъседство и ефективно управление на общите части. Разбирането и спазването на закона са ключови за мирното съжителство и доброто управление на етажната собственост. Собствениците и домоуправителите трябва да бъдат информирани и активни участници в процеса, за да се гарантира, че общите части на сградата са добре поддържани и управлението е прозрачно и ефективно.